임대인과 말다툼, 전세보증금 미반환, 혹은 원상복구 해주겠다, 언제까지 돈을 돌려주겠다 라는 말만 믿고 기다리다가 난감해지는 세입자들이 많습니다. 계약서나 특약사항에 적히지 않은 구두계약 과연 법적효력이 있을까요? 


1. 구두계약도 법적으로 유효할까? 

결론부터 말씀드리면 구두계약도 법적 효력이 있는 엄연한 계약입니다. 

민법상 계약은 문서작성 여부와 관계없이  당사자 간의 합의만으로 성립합니다. 따라서 임대차계약 시 나누었던 말, 계약연장 합의, 보증금 반환 기한 유예, 수리비 부담 약속 등도 모두 법률적으로 유효한 약정입니다. 


2. 문제는 성립 여부가 아니라 입증입니다. 

구두계약이 유효함에도 실제 법적분쟁이나 전세사기 소송에서 불리해지는 이유는 상대방이 그런 말을 한 적 없다고 오리발을 내밀 때 이를 증명하기가 어렵기 때문입니다. 

  • 계약서 미기재 : 서면 특약이 없는 상태에서의 구두약속
  • 상대방의 입장 번복 : 분쟁발생 시 그런 취지로 말한 게 아니다, 기억나지 않는다 등의 번복
  • 입증책임 : 주장을 하는 세입자가 구두합의가 있었음을 직접 입증해야 함


3. 구두계약을 법적 증거로 만드는 녹취록

말뿐이었던 구두합의를 객관적인 실체로 바꿔주는 가장 강력한 수단이 바로 통화녹음 또는 상대의 직접 만나 대화를 한 음성녹음 녹취록입니다. 

대화 당사자 간 녹음의합법성 : 대화에 직접 참여한 사람이 상대방의 동의 없이 녹음한 통화내용이나 대화는 통신비밀보호법상 불법도청에 해당하지 않아 법적 증거로 사용할 수 있습니다. 반드시 대화에는 본인 당사자가 포함이 되어야 합니다. 

증거능력 확보 : 단순 녹음파일은 법원이나 수사기관에서 일일이 청취하고 어렵고 위변조 가능성이 제기될 수 있으므로 제3자인 국가공인속기사가 작성하고 날인을 마친 정식 녹취록이어야 법원이나 수사기관에 정식 증거로 제출할 수 있습니다. 


4. 임대차 분쟁, 전세사기 시 녹취록 활용 예시

보증금 반환 약속 입증 : 8월 25일까지 보증금 꼭 돌려주겠다, 라는 임대인의 발언

임대차 계약 갱신/해지 통보 : 계약만료 전 구두로 해지의사를 전달했음을 증명하는 대화

완성복구 및 옵션 관련 합의 : 입주 전 기존 파손 부위에 대해 임대인이 수리해주기로 했던 약속

전세사기 의도 파악 : 선순위 근저당이나 권리관계에 대해 거짓으로 설명했던 대화 내역


5. 가론속기사무소의 녹취록

16년의 경력 : 16년 동안 속기사무소를 운영해오며 다양한 사건 사고의 녹취록 작성 경험을 바탕으로 공신력 있고 완성도 높은 녹취록을 제공해드릴 것을 약속합니다. 

공신력 : 녹취록에는 속기사의 도장과 속기사무소의 직인을 날인하는 것은 물론 국가기술자격번호와 사업자번호를 기록하여 공신력 있는 녹취록을 제공해드립니다. 

철저한 비밀보장 : 속기사의 첫 번째 원칙은 녹취록 작성을 함에 있어서 알게 된 정보는 어떠한 내용도 누설하지 않는 것입니다. 원하시는 분들께는 비밀보장서약서 제공은 물론 작업이 끝난 후에 파일들을 모두 폐기하여 이러한 위험을 원천 차단합니다. 

합리적 비용 : 전화통화 녹음기준 5분미만(기본비용)이 4만원부터 시작되어, 10분, 20분... 60분까지 10분 단위로 비용을 책정하여 조금 더 합리적인 비용으로 서비스를 제공해드리고 있습니다. 


구두계약은 법적효력이 있지만 증거가 없으면 법원에서 인정받기 어렵습니다. 

증거가 없다면 어디까지나 내 주장일 뿐이겠지요. 

임대인과 중요대화자 분쟁 소지가 있는 약속은 반드시 녹음해두고 분쟁발생 시 국가공인속기사무소를 통해 공신력 있는 녹취록으로 작성하여 제출하는 것이 나의 소중한 권리와 재산을 지키는 확실한 방법입니다. 

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